本文摘要：这是上半年行业里的一匹黑马，一匹意料之外又情理之中的黑马。

这是上半年行业里的一匹黑马，一匹意料之外又情理之中的黑马。2018年上半年，金茂构建销售金额717.62亿元，同比大幅提高198%（去年同期为241.08亿元），其在行业的名列也由去年同期的36名下降至今年的第16名。

其销售面积也由去年的112.8万平米，下降至209.8万平米，同比下跌了86%。在28日的业绩会上，金茂高层透漏，在一周前，金茂早已突破了800亿元销售额，未来4个月里还有900亿元的货值可引，目前公司内部早已下调了全年合约销售的目标——由1000亿下调到1200亿。目测金茂今年超额完成年度目标，早已是大概率事件，甚至“2020年构建2000亿销售额”的三年目标都有可能提前完成。

在许多房企今年上半年平均值售价经常出现下降的大环境里，金茂仍然维持了销售均价的快速增长，且同比增长幅度超过了60.04%，已由去年同期的21372.34元/平米减至34204.96元/平米。销售均价之后加剧的原因，和金茂虽坚决布局一二线城市，但其旗下目前126个项目中仅有6个受到禁售影响有关，才从而确保了整体销售均价，以及毛利水平。

地产研发之外多元业务成熟期 营收包含多元协同金茂的利润水平，在行业里仍然是优等生水平。这不仅是因为其高端产品的溢价能力，还因为金茂享有的成熟期酒店写字楼业务及一级研发业务，都能为集团肝脏器官移植。2018年上半年里，金茂构建营业收入219.37亿元，同比快速增长23%。

营收中，城市及物业研发为195.05亿元，占到比89%，营收同比快速增长23%主要源自南京青龙山国际生态新城及长沙梅溪湖国际新城土地一级研发项目交付给承销及销售物业竣工交付给承销金额较去年同期大幅度快速增长；商务出租及零售商业运营为7.45亿元，占到比3%；酒店经营收入10.37亿元，占到比5%，另有6.49亿元为其他业务营收扣除（还包括上海金茂大厦88层观光厅、物业管理、楼宇翻新等地产涉及业务的收益）。纵观来看，金茂几项业务人组今年的营收额同比都是下跌的，投资物业也都维持97%以上的出租率和租金水平，但酒店经营业务的营收占到集团总营收的占比有所上升，由6%上升到5%。从公告来看，主要原因在于金茂今年三亚、崇明和丽江的几个酒店单房间收益有所上升所致。40%毛利为近年来新的高位 构建首次中期派息利润指标上，报告期里，金茂构建净利润45.09亿元，同比快速增长33.3%；毛利润86.84亿元，同比快速增长35%；清净利率和毛利率分别为20.55%和40%。

40%的毛利，不仅位列行业高位，也是金茂近几年来的新高位。其中，城市及物业研发的毛利率为38%，而商务出租及零售商业运营毛利率为85%，酒店经营毛利率为51%，各个业务板块的毛利率都能维持与去年同期持平或下跌。另外，上半年中国金茂还构建归母净利润32.94亿元，同比快速增长32%；若扣减投资物业公平值收益则归母净利润为31.66亿元，同比快速增长43%。

每股收益为27.62分，同比快速增长33%，股东收益显著。而让小股投资者尤为高兴的，要数金茂今年首次中期派息——每股12港仙，派息亲率仁慈地超过了40%。现金不足以覆盖面积较短债 期内借贷成本将近5%上半年，金茂合计享有现金及现金等价物大约276.74亿元，同比增加了82.68亿元，或42.6%，另有有息借款大约800.57亿元，比去年同期减少了大约12%。

这些借款里，一年内届满的债务有223.15亿元，占到总债务的27.87%，剩下则为中长期债务。从短期债务能力来看，金茂年内并无债务风险。

长年来看，金茂今年上半年也作出了新的融资手段——境外发售12.5亿人民币优先借贷票据，3年期，利率5.2%；境内发售30亿人民币无担保中期票据，3年期，利率4.99%；以及取得80亿港币银团贷款，3年期，利率Hibor+145bp，5年期Hibor+165bp。另外，1月底时，金茂还通过股份配售9亿股股票，引进33.31亿港元战投，一定程度上也减小了权益，并减少了借贷成本——今年上半年的平均值借贷成本为4.98%，资产负债率71.51%，清净负债率为67%。一二级投资节奏皆加快 未来还将增大混改力度去年全年，金茂共计获得36个二级研发项目，追加土地储备将近千万平米，其中17个项目构建底价或近底价提供。今年金茂加快了在土地投资方面的节奏，1-6月，金茂新的提供了17个项目，六沦为底价取得，追加土地储备548万平方米，已完成济南、西安、徐州、泉州和常州5个新的城市布局。

而7月时，金茂再行再配12个项目，则今年前7月，金茂已追加29个项目，计容建面约541万平方米，土地总价466.91亿元（权益地价大约225亿元），平均值购地成本为8636元/平米。其中，济南、西安、徐州、泉州、常州和南通6个城市为中国金茂首次落子。将前7月的土地投资总额按城市区分的话，则上海占到比13.1%，天津占到比11.6%，无锡占到比6.7%，宁波占到比6.6%，成都占到比6.4%，西安占到比6.3%。

2018年上半年，中国金茂还签下了6个城市运营项目，提前完成2017年报业绩会上计划签下5个城市运营项目目标，且所签6个城市运营项目皆是热点一二线城市的大体量项目。其中苏州张家港高新区智慧科学城建筑面积约450万平方米，青岛西海岸新区创新科技城建筑面积440万平方米，为后期追加土地储备获取充份空间。在半年业绩会上，中国金茂回应，未来五年，旗下城市运营项目占比将超过60%。再加去年投的7个项目，以及目前手头在做到的6个项目，目前金茂一共享有了18个早已签定及在做到的以及项目，而据金茂高层透漏，一级研发的毛利率大约在50%-70%之间，金茂未来的盈利空间十分相当可观。

而下半年，金茂管理层回应，金茂今年计划的投资额不高于去年，去年，金茂约花费500多亿元用作拿地，今年上半年已花费220亿元，则今年下半年还计划投放280亿元用作投资。且投资方向好比在二级市场，还将射击市场上城市运营项目的收购机会。

另外，对于上半年扩股引援，大股东中化股权比率的上升，金茂方面回应，中化对于金茂确实南北市场化是坚定不移的，未来还将之后混改，买股份或者回购，则各不相同集团。

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